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我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

时间:2019-11-11 16:56来源:风俗习惯
原标题:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子” 中国的一线城市已经容纳不下更多人了吗? 作者:塞冬 最近《大国大城》的作者,复旦大学的陆铭教授,在微信公众号《大家》上发

原标题:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

中国的一线城市已经容纳不下更多人了吗?

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作者:塞冬

最近《大国大城》的作者,复旦大学的陆铭教授,在微信公众号《大家》上发了一篇文章, 文章基于他的团队对中国大城市多年来的调查研究,并结合国际上成熟大城市的发展经验, 反驳了要求限制大城市规模的 3 个常见论点。下面概括一下:

导读:一份来自安信证券的研究报告,讲清楚了中国房价上涨最主导性的因素......**

来源:黔财有话说

要求的限制大城市规模的第一个常见论点是:大城市已经没有低技能劳动力的生存空间了。 陆铭教授说,这是一种天大的误解,实际情况恰恰相反,高技能者和为他们配套的低技能者 同时向特大城市集中是全球现象。

来源丨高善文经济观察

近段时间以来,樊纲教授的一些言论引起了较大争议:

低技能的劳动力可能缺乏买房子的能力,但这并不妨碍他们选择留在一线城市。买不起房子 他们可以租房子。在发达国家,廉租房体系覆盖到几乎所有常住人口,这就更为在城市打拼 的低收入阶层提供了留下的可能性。这样的公共政策既实现了公共服务向低收入阶层倾斜的 公平性,同时,也为城市的活力、竞争力和持续发展提供了充足的劳动力资源。

作者丨安信证券高善文、郭雪松

  • 先是4月份在中央2台《大讲堂》节目中提出“六个钱包”理论。
  • 然后是7月末在博鳌的房地产论坛上指出:“我们命中注定只能住拥挤的房子,你想住不拥挤的房子到澳大利亚去,到加拿大去,你可以买到看不到邻居的大房子”。

每一个城市的人口有多少,从根本上来说是由这个城市产生的就业需求来决定的。有的城市 的产业具有很强的规模效应,比如现代服务业,这样的城市,人口就多一些。而有的城市, 产业主要是为周围的农业、旅游和资源型产业配套,并不需要那么多人,甚至不需要有很多 高技术的人,它的人口就少一些。

进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里,数以亿计的人口迁入城市,并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

许多人听到这样的言论都会觉得不舒服,毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕,年轻新移民群租、蜗居是普遍现象,哪怕是土著居民,大都也住得很憋屈。

在世界上所有的市场经济国家,如果房价高了,市场机制一定会引领政府和企业增加土地和 住房供应,缓解住房的短缺。中国的特色在于,地方政府控制土地和住房供应,一直被默认 为缓解人口增长趋势的政策手段,这些政策手段的最终结果就是房价越来越高。

在这一背景下,中国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家,但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的深切忧虑,并造成代际之间严重的财富鸿沟。但与此同时,大量三四线城市的房价却维持在相当合理和可以负担的水平上,从而与一线城市的情况形成鲜明的对比和巨大的反差。

但是,大多数人同时也会对现状表示理解,毕竟一个常识是——中国地少人多,人均土地资源相对稀缺,再加上保护耕地政策,我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点,是命中注定、无法改变的客观事实。

在国际上,特大城市政府的追求是把人口增长的压力变动力,通过技术和管理,改善基础设 施和公共服务的总量、结构和空间布局,提高城市的宜居性。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的,但也存在许多难以解释的问题。

特别是对于大城市、特大城市而言,人口过多/交通拥挤/房价畸高,都是全世界的普遍现象,就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高,许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等,认为只需要加强限购限贷、严控买房资质,乃至严控人口流入,就能解决。

要求限制大城市规模的第二个常见论点是:一线城市已经没有增加土地和住房供应的潜力。 但陆铭教授和他的团队,通过大量的调查研究,非常肯定地说,包括北京上海在内的中国大 城市,都没有缺地的问题。

本文试图讨论三个问题:

然而,本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”:

以上海为例,上海市目前的管辖范围之内,6000 平方公里都是平原。除了必要的生态保护 用地,比如崇明岛、青浦周边的水源地和规划建设中的郊野公园,保持农业用地是否必要, 需要质疑。即便是在多山的北京市辖区范围之内,平原面积也有 6390.3 平方公里,占总面 积的 38%,目前也没有缺地的问题。

一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前,人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分;在此之后,人口开始集中向大城市和特大城市加速流动,而中小城市的人口流入相对更缓慢。

  • 大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。
  • 当前经济、人口、债务面临的种种问题,大都来自于约束大城市扩张的土地政策。
  • 这些问题,不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级,就能完全解决的。
  • 鼓励生育需要更多的居住空间,消费升级需要更多的居住空间,教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。

除了在总量上有增加建设用地的可能性之外,都市圈内部用地结构也有大量增加住宅用地空 间的潜力。比如说,上海仍然有三分之一的建设用地用于工业,随着产业结构的调整,工业 用地转商住,可以释放大量的住宅供应。

二、由于政府对土地市场的垄断,决策认知以及一些政治经济方面的可能原因,在中小城市土地供应相对充足的同时,特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

从政策制定者到规划界、乃至到大部分普通人,都必须正视这一问题、一起努力改变现状,才能充分释放出中国经济的内在活力,为国家和个人赢得更好的未来。

至于交通和空气质量的问题,陆铭教授认为,随着城市的发展成熟也都能够解决。根据世界 一线城市的经验,交通问题主要是通过密集、快速、大体量的轨道交通来解决的。而环境和 空气质量的改善,一靠产业结构调整向服务业,二是通勤转向以轨道交通为主。

三、2009年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累,具有明显的泡沫化特征。2012年以后,在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落,这期间的变化显示了去泡沫化的改变。

话不多说,继续用数字说话。

最后再来说一下水资源。缺水经常被作为要求限制大城市规模的一个重要指标。但陆铭教授 通过研究发现,2001 年北京的水资源消耗量为 38.9 亿立方,对应于 1385 万人;2014 年,37.5 亿立方水消耗量对应于 2152 万人,水的消耗量反而是下降的。其中,2014 年的农业用 水和工业用水分别是 2001 年数量的 47%和 55%,同时期,按常住人口计算的人均生活用水 量从 87 立方下降到 79 立方。而且从结构上来看,北京地下水开采量在下降,而再生水量在 上升。

由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。

首先我们来看看特大城市居民的居住现状,在列举数据之前,先感受一个塞冬身边的例子,:

上述数据仍然是指目前可用的水资源数量,更不要说水本身是可以运输的资源。比如说,即

更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

塞冬有两位同龄好友,都是30岁出头,在同一公司上班,一个住昌平南绍,一个住昌平县城,我们用稍近一些的南绍为例。

使饮用水全部靠瓶装水,在目前已经具备的条件之下,人均饮用水的价格一天不会超过十元。 更不要说,海水淡化的成本已经非常接近于自来水的成本。北京的水资源问题尚且如上述分 析,其他中国一线城市就更不用说了。

容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。

坐地铁的话,从南邵到公司的单程时间是1小时50分钟:

文章的最后,陆铭教授说,对于一线城市人口增长潜力的讨论,往往会被反对者推向极端, 认为上述判断潜在的含义是一线城市可以无限增长。这种反驳是无理的。因为在本质上,当城市扩张带来的成本(主要是房价和通勤的时间),让企业和个人觉得不必要继续呆在一线 城市,这时城市边界就决定了。在这个意义上,城市是会有边界的。只是,中国的一线城市 距离最终的边界还差得很远。

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中国城市化进程的转折:

这两位朋友一位有京牌车,一位是河北牌照。上班开车的话,单程是46公里:

从城镇化到都市化

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进入本世纪以来,中国的城市化进程开始加速。常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%,年均城镇化率提升1.33个百分点,年均城镇常住人口增加2091万人。

有人会问,既然在东三环上班,为什么不住东面,何必住北六环?

即便在2010年以后,中国城镇化进程稍有放缓,在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点,平均每年城镇常住人口增加2053万人。

因为他们的妻子都在北面上班——现在买房一般都是选离女方单位近的方向。

2000年至2016年间,中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。大量的人口进入城市并定居下来,实现了生活水平的巨大提高,也创造了前所未见的经济繁荣。

除了上面这样的搭配以外,更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下,房子通常买在东六环的通州,比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。

随着人口不断涌入城市,房地产市场面临旺盛的需求,城市房地产价格开始普遍上升。观察中国不同城市之间的房地产价格变化,无论是基于国家统计局公布的新建住宅价格指数,还是基于百城住宅价格指数,都可以将房地产市场划分为两个阶段。

这是其中一位好友的妻子的上班路线,虽然只是从北六环到北五环,但由于没有直达地铁,需要先地铁、再公交,单程1小时40分钟。

第一个阶段是在2013年以前,期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近;第二个阶段是2013年至今,这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化,城市之间房价呈现排浪式上涨。一线城市房价始终高歌猛进,一些二线城市的房价在2016年以后也出现了明显上行,但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下,直到2017年上半年一部分三四线城市的房价才开始上行。

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2012年至今,三四线城市房价涨幅明显低于居民收入增速,甚至低于通货膨胀的涨幅。与此同时,北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平,引发对于房地产泡沫的深切忧虑。房地产市场表现出如此显著的分化,意味着简单的将房价上涨归结于金融危机以后过于宽松的货币政策,以及政府刺激经济的其他一些措施,是不够全面的。

有人会问:他们为什么非要买北六环外而不买离市区近一些的房子?

为什么一部分城市的房地产市场会出现这样严重的价格持续上升的局面?这在多大程度上体现了市场的泡沫化,多大程度上体现了市场在更深的层面上存在的一些根本性的扭曲?

正好,这两位好友的买房经历我都很清楚,他们在2014年入手,房价比现在便宜一半。住南邵那位,同户型的近期成交价是这样的:82平米405万。

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如果买个近一点的房子,比如从北6环挪到北5环外清河区域的老房子,价格是这样的:77平525万。

我们知道,城市化的进程是过去许多年来房地产市场在需求层面的重要支撑力量。

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在衡量城镇化,特别是描绘城市的房地产市场需求时,经常使用的一个指标是城市常住人口数量。但在技术上,使用常住人口这一指标存在一些不足。

这个小区楼龄20多年,谈不上有正规的物管,上面这样客厅只有一个小窗户的,已经算小区里不错的南北通透好户型。

统计制度中,常住人口定义为“居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人”。在实际统计操作过程中,确定人口在城市中是否连续居住6个月以上存在一定困难,使得常住人口数据存在一定遗漏。更重要的是,居住在城市中6个月以上的人口还包括农民工、快递员等低收入人群,他们虽然创造了很大的经济价值,是城市生活不可或缺的一部分,但是与所在城市的房地产市场未必有非常紧密的联系。这些因素使得用常住人口去定义和统计房地产市场的需求存在明显的瑕疵。

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为了克服常住人口数据存在的问题,我们尝试使用多种其他指标来描绘城市人口的数量,特别是描绘和城市房地产市场需求关联紧密的人口数量。这些指标包括,城市用水量、用电量、固定/移动电话数量等。但这些指标都或多或少存在一定瑕疵,例如用水量、用电量、移动电话数量还会受到生活习惯改变、科技迅猛发展、人口流动等影响,使得这些指标均存在很多不足。

所以,对我这位好友而言,如果再能多拿出一百多万,同时降低对小区品质和居住面积的要求,在共享单车的帮助下,好友的单程通勤时间会缩短到1小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况。

经过一些尝试后,我们倾向于使用一个更加有效的指标——小学生在校生人数,它具有强大的解释能力。小学生在校生人数作为描述城市化的代理指标,优点在于数据易于获取,质量可靠,与城市房地产市场的需求联系紧密。在以下的讨论中,我们将可以看到小学生在校生人数是一个值得重视的、可靠的代理指标。

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以小学生在校生人数作为描绘城市房地产需求的指标,我们首先提出一个重要的观察。图3中的横轴是2013年到2015年33个一二线城市一至六年级小学生在校人数的增长情况,纵轴是2013年1月至2016年8月这些城市的房价累计涨幅。可以明显地看到这两组数字之间存在着紧密的联系,其拟合优度达到50%。

这两位好友一位是清华毕业,另一位是985本硕,都在全国知名的高薪公司工作,都有一个孩子,双方夫妻每天上班 通勤时间都在14小时左右,都是一方父母来京带娃,全家5口人,人均建筑面积不到20平。

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他们运气都比较好,毕业拿到了北京户口,在房价翻倍前上了车,现在都是准备再奋斗几年,把房子卖了换一套近一些的。而塞冬的另一些年纪更小的朋友,现在大都对在北京上车不抱希望。

图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度,横轴是2009年到2015年小学在校生的增速,纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月(新的一轮房地产调控政策出台之前)房价的涨幅。可以看到,两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强,拟合优度进一步提高到58%的水平。

上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言,能不能在北京上车,如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。

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以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状”,有人留言称——“你不应该把真相说出来,不然小地方的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好工作这条路绝望了。”

2013年到2015年,全国范围内的小学在校生人数增速为0.02%。在这样的背景下,我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%以上,远超全国平均水平,同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,小学在校生人数增速是负增长或接近零增长,我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。

总之,以我的两位好友的案例为代表,特大城市有两个大家都习以为常的问题:

小学生流向哪里,他们年轻的父母大概就会在同一时期流向那里。这一结果表明,在我们研究的样本区间内,中国的青壮年人口集中流入一部分城市,而相对离开另外一部分城市。在青壮年人口集中流入的这一部分城市,房价就出现了大幅度的上涨,而他们相对离开的这一部分城市房价的上涨较弱。

  • 居住面积小
  • 通勤距离长

这是我们基于横截面数据看到的简要结论。那么这一结论在时间序列上是否可以得到更加扎实的支持呢?

而中国的特大城市,由于人为原因,让这两个问题变得尤为严峻,正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。

我们把中国二线城市按照房价涨幅分为两组。图5中的红线是房价涨幅排名前10的二线城市小学在校生人数增速,蓝线表示的是房价涨幅排名后10名的城市(按照2015年1月至2016年7月房价涨幅将二线城市分为两组,房价涨幅居前的城市包括厦门,南京,合肥,广州,杭州,天津,武汉,福州,郑州,南昌;涨幅靠后的城市包括沈阳,兰州,哈尔滨,长春,昆明,大连,呼和浩特,银川,西宁,乌鲁木齐)。两组城市小学在校生人数增速在2010年以前非常接近,2011年以后,红线则始终明显高于蓝线。

为了更好的探讨这个问题,看完上述个例,我们再看统计数据,看看这两个“问题”是如何诞生的:

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还是以塞冬所在的北京为例,全市城镇常住家庭的居住情况如下表所示(来源:《北京统计年鉴2017)。

这意味着,2010年以前,从小学在校生人数增速的角度观察,房价涨幅靠前的二线城市和靠后的二线城市人口流入的趋势没有明显的区别。人口开始流入一部分二线城市,而离开另一部分城市,这种情况是2011年到2012年才开始出现的。

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人口流向的变化对房地产市场带来了哪些影响呢?

先说一下数据口径,“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户 外地户籍家庭,平均每个家庭有2.7人(成年单身也算一个家庭)。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。

我们比较这两组二线城市住宅销售面积增速的差异(见图6)。可以看到在2010年之前,两组城市的住宅销售面积增速的差平均略低于0,但是2011年以后两组城市住宅销售增速的差维持了较高的水平,后期进一步扩大到20%左右。所以在人口大量流入和流出的二线城市,除了小学生人数增速的差异外,我们也可以在住宅市场上看到明显的差异。

也就是说,该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面,大体反应的是在北京正常生活居住的京户 外来常住人口的居住情况。

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从上表可以看出,52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内,还有11.7%居住在筒子楼/连片平房(大杂院),拥有三居室的家庭只有17.5%,拥有四居室的只有2.2%。

继续对比这两组城市的住宅新开工面积增速的差异(见图7)。2012年之前,两组城市住宅新开工面积增速的差别不大。而在2012年以后,房价涨幅居前的城市住宅新开工面积增速明显高于房价涨幅靠后的城市。

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也就是说,高达63.8%的北京常住家庭,其居住条件不好于两居室,这是符合人们常识的——一线城市住得差。

这样的一系列变化,不能够简单地用流动性和投机炒作来解释。

再来看另一个数据:

简单地说,2011-2012年以后,以小学生人数增速为代表观察的中国青壮年人口开始集中流入一部分城市,而离开另外一部分城市。这种变化首先在小学在校生的数据上显著体现出来,同步地在住宅销售市场上体现出来,并几乎同步地在住宅新开工市场上体现出来。经过一段时间的滞后,2015年下半年以后,这一趋势在城市房价中开始体现出来。

2013年,北京国有土地上住宅建筑面积为47610万平米(2013年后的数据不再公布),而北京2013年城镇常住人口为1825.1万人。

为什么这一系列变化对房价的影响在2015年下半年才开始非常显著地体现出来,中间存在两三年的滞后?我们将在下文房地产存货部分中深入展开和讨论。

也就是说,当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后,北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米,一个三口之家平均就是78.3平米(建筑面积)。

需要问的是,人口为什么集中流入一部分城市而离开另外一部分城市呢?

看完数量看结构:

一个简单的想法是有一部分城市提供了更好的就业机会,更好的收入水平,所以人口开始向这一部分城市流动。但是我们对于数据检查的结果显示这种想法并不正确。

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我们研究这两组城市的居民可支配收入情况(见图8),同样可以看到2011-2012年左右是一个断点。在2011年之前,这两组城市的居民可支配收入增速水平接近。2012年以后,这两组城市的居民可支配收入增速出现了非常显著的分化。人口集中流入的这些城市,居民可支配收入增速明显弱于对照组。这一情况在历史上是没有的。

北京居民的住房来源中,商品房的比重刚刚超过1/4,房改房占1/5,租房占14.5%,保障/安置房占10.6%,还有一大块是自建房(村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院),占近1/4。

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在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况:

换句话说,人口向这些城市流动,并不是因为这些城市有更好的就业机会。因果关系是反过来的。因为一些其他的原因,人口开始流入一部分城市;对于这部分城市来讲,由于人口的大量流入,劳动力的供应在增加;在这种情况下工资的增长放慢,房价的上升加剧。这一结果非常清晰地告诉我们,人口流向的变化与经济机会的差异是没有关联的。

  • 北京的新房、次新房数量很少。对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区,一年新开的楼盘一只手就能数的过来,而且不是整个楼盘,通常只是其中的一两栋楼。
  • 由于新建住房极少,相比起其他蓬勃发展的省会城市而言,北京的住房总体上越来越老旧,房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。

那么人口流动变化的原因是什么呢?我们认为一个可能的解释是教育资源在不同城市之间分布的差异。

塞冬居住的小区是2009年竣工的,位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区,已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

对于孩子正在上小学的年轻父母而言,要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平,环境的质量,治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼,在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼,由财政出钱,免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市,这些城市的人口流入就在上升,并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢,同时表现为小学在校生人数增速上升,房价上升,以及住宅新开工上升。

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图9中横轴是中国不同城市在公共教育领域的投入情况,纵横是中国不同城市小学在校生人数增速。考虑到中国的人口流动大多集中在省份内部,我们用城市人均教育财政支出与该省人均教育财政支出的比值,来衡量教育资源的集中情况。可以看到这两组变量之间存在非常强的关联。

许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问:

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  • 北京的平均收入比老家高那么多,大家住房条件那么差,需求那么强烈,市区里也就算了,为什么不在郊区多修点新房子?
  • 房价10万一平,建安成本才几千,为啥这些老楼不拆掉盖新房,而是由财政出钱改造?

以此衡量的教育资源层面上相对投入最大的城市是厦门和深圳,而厦门和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。如果考虑深圳有非常蓬勃的经济增长作为人口流入的支撑,厦门受经济因素的影响至少不像深圳那么突出。

我们来看另一组数据,下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积(来源:《北京统计年鉴2017》):

但是当我们从教育和财政支出的角度观察,我们可以看到明显的差异,例如呼和浩特、西宁、乌鲁木齐、海口等城市人均教育支出相对较少,人口流入也要弱得多。

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接下来一个问题是为什么这个变化发生在2012年?

可以看到,2005年是个分水岭,如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩,回到21世纪初的水平,而北京的常住人口已从世纪初的1300万 增长到现在的2100万 。

一个可能性较大的解释是,中国的小学在校生人数增速从1998年到2010年一直处于负增长。2011年以后,才重新恢复了正增长,这一正增长的情况也许会持续到2025年前后。小学在校生人数从负增长转为正增长,说明他们的父母,这些青壮年人口在全社会流动人口中的占比在2012年前后出现了显著的抬升。

下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积,同样是以2005年为分水岭,当前已比高峰期腰斩还多。

2000年以来,中国每一年涌入城市的人口数量差别并不很显著。2011年以后小学在校生人数增速转正,说明年轻父母在全部流动人口中的占比出现了显著的提升。这一提升使得年轻父母的选择在宏观层面上具有显著的重要性,使得我们可以比较容易观察到他们的影响。价值观念在代际之间的差异可能也与人口流向变化有一些关联。

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综合我们上述整理和观察的数据,2010年之前,中国经历了城镇化。这期间人口向大城市、中等城市和小城市流动是没有选择性的。但是在2012年以后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市,城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩”,根据塞冬总结的下表,2016年相比2011年,住宅供地计划减半,实际供应量更是只有1/4。

那么,在都市化过程中,人口集中流入了哪些城市呢?我们总结在图10显示的中国地图上。红色的区域是小学在校生人数增速大于平均水平加两倍标准差,蓝色的区域是大于平均水平加一倍标准差。

2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷,好消息是供应计划圆满完成,终于不像此前那样实际远不如计划。

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在中国的北方,人口主要是流入北京和郑州(西安和天津处于蓝色区域,也有较快的流入);西南地区是流向成都;东南沿海是流向深圳、广州、厦门;在长江中下游,出现了一个密集的城市群,包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等,这些城市都处于红色区域,显示人口在非常快速地向这一区域集中。

许多人看到这里会说:没办法呀,北京已经扩张得很大了,没有土地可以供应了。

我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起,这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。

而实际上,北京的平原面积有6200平方公里,而城市建成区面积只有1420平方公里(来源:《中国统计年鉴2017》)。

从城镇化到都市化,这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。

北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里。面积不大的北京平原,大部分土地仍然是农业用地。

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为了让上面的数字更形象,来看这样两个数字:北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里,五环路包围的面积是大概是700平方公里。

城镇化与土地制度

也就是说:

1982年,全国人大通过了新修订的宪法,首次对土地所有权制度进行了明确规定,增加了“城市的土地属于国家所有”的条款。

  • 北京六环内、甚至五环内,大量空间是未开发的。
  • 北京现有的耕地 园地面积,是城市建成区面积的2.5倍。

这形成了中国内地房地产市场与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异:中国内地的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。

暂且不说远郊区,我们以北京的重要主城区——海淀区为例,在海淀山后地区,六环以内,仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。

其影响在于,在私有制度下,土地供应是竞争性的;在国有制度下,土地供应是垄断性的。

下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区(回龙观 霍营),紧挨着海淀区,总建成区面积不到11平方公里,容纳了数十万人口。

换句话说,人口流入城市会推动房价和地价上升,在私有制度下,这会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

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在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。实际上,在任何一个垄断市场上,相对于竞争市场而言,产品的价格总是显著更高。土地垄断的情况,应该符合这一模式。

而根据海淀区的土地利用总体规划,到2020年,海淀区还需要保留148平方公里的农用地。

如果进一步考虑政府决策的政治经济过程,那么土地垄断的情况会更复杂:面对过高的地价和房价,存在很强的呼吁要求政府增加土地供应。但如果政府切实地大量增加供地,从而导致地价和房价的下跌,这几乎确定地会受到银行和大量社会中产阶层的反对,毕竟银行的按揭和抵押贷款、中产阶层的主要财富都集中的土地和房地产市场;但如果政府严格控制供地,进而导致地价和房价上升,这又会受到刚进入城市的年轻人,以及没有住房的低收入者的反对。

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问题在于,在许多时候,银行和中产阶层的政治影响力显然会更大。在私有土地制度下,由于土地所有人之间的竞争,这一政治经济过程大体上是不存在的。

根据北京2035年总体规划,北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

那么这一理论分析在多大程度上可以解释中国的土地供应情况、以及与国际城市之间的差异呢?我们将会看到,尽管实际的数据和情况要更加复杂一些,但对于中国特大城市的情况而言,这一分析与现实符合得比较好。

然而,北京曾经并不是这样的,十多年前,北京是个高速扩张的城市:

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  • 1998年,北京建成区面积488平方公里,到2004年发展到1182平方公里,1998-2004年平均每年增长116平方公里。
  • 到2016年,北京建成区面积增长到1420平方公里,2004-2016年平均每年只增长14平方公里,是此前速度的12%,下降了一个数量级。

深入研究,是分散研究的安全边际

其根源,来自两个重要政策:

首先,我们使用美国国家航空航天局的数据,观察相同的比例尺下在高空拍下来的城市夜晚灯光亮度。图11是四个地区,包括中国的长三角、珠三角、东京周边以及纽约的周边。图12是北京和天津的周边,伦敦的周边,韩国首尔的周边以及莫斯科的周边。

  • 2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”,禁止土地自行协议出让,而必须由政府统一买卖。
  • 2005年修编的土地利用总规(2006-2020),“耕地红线”成为核心KPI。

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如下图所示,从1998年到2003年,北京的耕地面积快速增加,与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始,北京的耕地下降速度急剧放缓,建成区面积增速下降一个数量级。

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粗略的观察和仔细的计算均可以显示:图11中的城市,灯光总体亮度更大,比较亮的区域范围更大,中心与外围区域灯光亮度的落差较小。图12中的城市,灯光非常亮的区域范围相对更小,中心区域的亮度与周围的亮度落差比较大。

总的来说,从90年代中期到2004年,北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长,房价总体平稳。从2005年开始,北京房价暴涨:

我们猜测,出现这一现象的原因是,图11中的城市都是重要的海港城市,位于海岸线附近,便于参加全球贸易和生产的分工,因此其经济活动发达,人烟非常稠密。它是大航海时代以来全球经济一体化力量的反映。图12中的城市主要是一些内陆型的城市,其产生和兴起更多地反映了政治力量的影响,它的经济辐射力相对较弱。

  • 土地供给的大刹车,让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
  • 2005年至今,北京大多数地方的住宅价格翻了10倍,而同期人均可支配收入只增长了5.2倍(北京统计年鉴2017)。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

从城市夜晚的亮度来看,每组城市内部区别不大,而两组城市之间的区别非常明显。更精细的比较显示(见图13和图14),中国的长三角和珠三角灯光覆盖的范围以及亮度比东京周边要更亮一些;而北京周边的灯光亮度比伦敦以及首尔更暗。

除北京以外,上海的情况也类似,——04-05年成为上海建设用地供给的拐点,现在上海提的也是“减量发展”:

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《上海建设用地已到"天花板" 十三五要减量》

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对于海港型的城市来讲,除了居住用地之外,还有商业、工业、仓储等很多竞争性的土地需求。同时由于经济更发达,城市之间连接紧密,人口居住在城市外围享有的公共服务的落差没有那么大。这使得城市的建成区域范围内,用于居住用地的比例可以相对比较低。

二线城市也好不了太多,以杭州为例,其土地利用总规要求:“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”,低于常住人口增速,就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

对于内陆型的城市,由于内外围经济落差较大,土地的竞争性用途较少,工业、商业和仓储物流活动相对较弱,人口大多集中在市中心区域,所以这些城市用于居住用地的比例可以更高一些。

再来看南京的数据,和京沪一样,都是“以2005年为拐点,城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程,其中2000~2005年,年均增长速度达55.87%;2006~2014年年均增长速度仅为4.7%,前期是后期的11.89倍”。

在这一背景下,我们观察城市居住用地占城市建设用地的比重(见图15和图16),这一指标反映了市政公用设施可以到达的区域内土地被用于住宅的比例。

下表来源:《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》,张雪茹等,南京师范大学地理科学学院。

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在许多人的记忆中,各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在,大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

首先我们来看海港城市,日本三大城市圈居住用地占比为44%,纽约为38%。对比而言,尽管经济发达程度和人员稠密程度接近,但在城市建设用地之中用于居住用地的比例,中国的深圳只有19%,香港是18%。

在众多大城市中,重庆算是个例外,黄奇帆使用其著名的“地票”制度,从农村置换土地指标,为城市的建设提供了充足的建设用地资源,导致重庆房价长期低迷。然而近两年,连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减:

再比较内陆型城市,首尔和伦敦城市圈居住用地占城市建设用地比重分别是57%和55%。而北京和天津仅有19%。

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与首尔、伦敦、东京等城市圈相比,由于北京、深圳、香港的土地用于居住用地的比例相对较少,其结果是地价和房价显著更高,这体现在全球主要城市房价收入比数据上(见图17)。例如香港是30.91,上海是24.72,北京是24.47,显著高于全球其他主要城市。这凸显了土地供应的重要影响。

如果说,以2005年为拐点的大城市供地急剧下降,导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。

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那么,不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子:

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感受一下海淀北部地区的土地使用规划,这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里,到B点要36公里。

居住用地供应对房价的影响

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我们还可以基于中国不同城市的横断面数据,研究建成区居住用地面积的增长和房价涨幅的关系,来进一步揭示土地供应层面的问题。

按照其他城市通常的逻辑,在这样相对偏远的地方,应该大量供应住宅用地。然而,上图的供地结构一目了然,并非如此。

我们尝试合并考虑影响房价的供给和需求两方面因素,并基于中国城市间的横断面数据建立回归方程。

这片区域的土地利用规划数字是这样的:

在需求方面,如前所论,人口的流入构成了住房价格上涨的动力。我们使用2009年至2015年在校小学生人数平均增速来衡量人口的流入,这一趋势与房地产需求联系紧密。

  • 新区规划总面积226平方公里,占海淀区总面积的53%
  • 规划总建设用地69平方公里,约占区域面积的30%,其余70%的空间均为绿色生态空间
  • 规划总建筑规模约4800万平方米,其中产业建筑规模约2700万平方米。

在供给方面,我们使用2008年至2014年城市居住用地年化增速来衡量土地供应。

可以看到,在这片区域中,建设用地占比非常有限,而在极其有限的建设用地中,产业园区的面积大大超过了住宅用地面积:

被解释变量选择2009年1月至2016年9月城市房价累计涨幅。建立回归方程如下:

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房价涨幅=α β在校小学生增速 γ居住用地增速 δ

一个常识是,占地面积0.1平方公里企业总部大楼,如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等,就可以容纳3万员工。

剔除一些数据缺失的城市,对32个一二线城市的数据进行回归。结果如下( *,**,***分别表示在10%、5%、1%的水平上显著):

下图:百度科技园:

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回归结果显示,R平方值为0.598,小学生增速对房价涨幅的影响为正,居住用地增速的影响为负,符合理论预期。解释变量在统计上均十分显著。

如果按照人均30平米住宅用地来配套(无论是买还是租),以容积率3来计算,考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼,就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中,实际是反了过来。

值得注意的是,前述结果中常数项在统计上十分显著,其经济含义似乎可以表述为:如果城市在校小学生增速为0(意味着没有人口流入流出),政府也不增加居住用地,那么在2009年1月至2016年9月间房屋价格也会上涨,这期间房价自然趋势累计涨幅为49.5%。

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房屋价格在7年多的时间里,累计名义涨幅49.5%,年化涨幅5.3%。

简单来说就是:

对比同一时期经济发展速度。2009年至2016年,中国GDP名义同比增速平均为11.2%,实际同比增速平均为8.3%。房屋价格的自然趋势增速明显低于名义GDP增速。

  • 海淀只想要产业,而不想要人口,在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅,无法做到“职住平衡”。
  • 而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通,巨量人口必须从昌平经过地铁 大巴换乘,到海淀山后的科技园上班。

2009年至2016年,中国城镇非私营单位平均工资涨速11.2%,城镇居民人均可支配收入平均名义同比10.0%。房屋价格的自然趋势增速远低于居民收入增速。

看完海淀的例子,我们再来做一下国际对比,下面来看东京和北京的建成区同比例对比图:

同一时期,中国CPI平均同比涨幅2.3%。剔除通货膨胀后,房屋价格的自然涨幅约为每年3%,也显示房价的上涨不完全是通货膨胀的影响,房屋有资产的投资属性。

  • 图中东京的范围是“一都三县”,行政区面积1.3万 平方公里,常住人口3500万 。
  • 图中北京的范围是北京直辖市 临近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政区面积是1.6 万平方公里,常住人口2100万 ,地图中部分北京北部山区未包含在内。

把房屋作为投资品,与同一时期的投资回报率对比。2009年至2016年,6个月理财产品收益率平均为4.42%,2年以内非证券投资类信托平均收益率为8.2%。房屋价格的自然趋势增速略高于理财产品收益率,低于信托产品收益率近3个百分点。即便考虑房租能够产生每年约3%的回报,投资房产的收益也仅仅与信托产品收益率相当。而信托产品还在刚性兑付和流动性方面具备明显的优势。

从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同:

一系列比较显示,常数项代表的房屋价格的自然趋势增速,处在大体合理水平。换句话说,如果我们观察到房屋价格出现了过度的上涨,要么是受到人口大量流入的影响,要么是受到政府土地供应制度的限制。

  • 东京是极其连绵的都市区,开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住,建成区面积显著大于北京。
  • 北京有大量平原未被开发,除中心城区外,其余建成区程小组团式零散分布,和中心城区之间有大量未开发空地(耕地、绿化隔离带)。

一个潜在的问题是,土地供应可能存在内生性。换句话说,尽管土地供应显然会影响房价,但房价变化也可能反过来影响土地供应,例如房价上涨可能刺激地方政府增加土地供应,从而形成逆向的因果关系。

这造成了两个结果:

那么地方政府在多大程度上会由于房价上涨而改变土地供应呢?其决定机理是什么呢?我们可以提出两方面的分析:

  • 实现了超远距离的通勤——骨架挺大,从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离,不比东京边缘地带到市中心近多少。
  • 但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白:增绿留白、耕地红线。

一、土地供应的潜在竞争。我们将地方政府看成一个经济人,其追求的目标是长期收入流的最大化,包括财政税收和卖地收入。这里重点考虑地方政府的土地政策。如果一个地方政府把土地供应控制的很紧,那么卖地收入会提高,但是高卖地收入会带来高土地价格,引发高工商业成本,进而使得一个城市至少丧失在贸易领域的竞争力,从而工商及其他领域的税收收入下降。这样的制约对地方政府来说,意味着存在一个最优平衡点。

下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园:

一个地区的经济竞争力如果越不依赖于可贸易部门的活动,越不依赖于中低端制造业,那么土地供应可以控制的越紧。

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例如对于中小城市而言,其更多地依赖制造业和中低端服务业,这样城市之间存在明显的竞争。如果一个城市通过控制土地推高了房屋价格,那么人口和工商业活动就会流向其他中小城市,这一潜在的竞争机制与土地私有制度下的情况是相似的,这约束了地价和房价的上涨。

北京的思路是不要“摊大饼”,将郊区次中心与主城区隔离开来,各自在自身的组团里生活、工作,不要“无序扩张”。

但是对于特大城市而言,它更多地依赖高端制造业和现代服务业,再加上公共资源获取方面的独特地位,这些经济活动缺乏竞争,难以转移,这使得政府控制土地供应所承担的经济成本相对较小。

而如上面海淀的例子,城六区只要就业(哪怕远到六环也只修产业园),把居住甩给其他区,再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔——白白增加了通勤距离,却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想。

二、决策和认知习惯。政府可能倾向于认为大城市有诸多负的外部性,例如交通拥堵,噪音和环境污染,淡水供应压力等,因此希望限制大城市人口规模,并重点发展中小城市。这导致政府倾向于减少大城市土地供应,并增加中小城市供地。

而对于这些绿隔,可以参见我下面这个回答:

基于这些讨论,我们分别选择了人均第三产业GDP和常住人口数量作为工具变量进行尝试。人均三产GDP反映了城市对不可贸易经济活动的依赖程度;常住人口数量代表了政府限制城市人口规模的努力。

看到这里,许多人会说:职住不平衡属于技术细节,可以通过对规划的调整和加强轨道交通建设来逐步解决。保护耕地是我国的基本国策,特大城市周边的耕地要是都变为了住宅,会影响我国粮食安全。

皇家国际,为了更好的描绘工具变量和供地增速之间的复杂关系,这里我们将指标“人均第三产业GDP、常住人口数量”处理为指标的原始值,指标的平方,指标的立方,分别作为工具变量,表示为方程Ⅱ,方程Ⅲ。方程Ⅳ中合并使用人均第三产业GDP,人均第三产业GDP平方,人均第三产业GDP立方,常住人口数,常住人口数平方,常住人口数立方6个指标作为工具变量。方程Ⅰ不使用工具变量。

那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么?

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如表1所示:

我们继续来看数据,下面是根据《城乡建设统计年鉴》得到的我国各级行政区建成区面积,可以看到:

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  • 城市(注意不是“城镇”)建成区面积只占总量的20.8%,“村”一级占到了总量的53.4%。
  • 根据六普数据推算,到2016年,居住在“城市”的常住人口已经和居住在“村”的差不多,都是5亿左右,还有近4亿居住在县、镇、乡。

结果显示,小学生在学生人数增速始终显著,且对房屋价格涨幅影响为正,符合理论预期。土地供应变量的符号始终为负,在大多数设定下具有统计显著性,也基本符合理论预期。

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综合上述结果,我们可以比较确定地认为,以小学生在校生人数代表的人口流入和城镇化进程对房屋价格的影响十分明确,并且数值很大,是房价上升最主导性的因素。

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城市土地供应对房价涨幅的影响显著,但对整体解释能力的提升比较有限,同时对于大多数城市而言其影响数值并不很大。可能的原因是,对于中国的大城市和特大城市而言,由于产业不容易转移使得政府控制土地的能力更强,以及政府限制城市规模的努力,土地供应的外生性相当强,房价上涨刺激土地供应的作用较弱;但是对于大量的中小城市而言,土地供应存在很强的内生性,房价上升能够刺激土地供应的明显响应。

从上面的表格可以看到我国土地和人口的严重倒挂,人口大量集聚的城市,只占用了1/5的建成区面积,而更重要的是——城市建成区中住宅面积比例较低。

我们根据中国城市的人均第三产业GDP规模,拟合了城市土地供应情况(图18)。当人均第三产业GDP规模在2-4万元/人时,城市居住用地供应速度逐步抬升,这也许意味着在此水平上城市的规模效应开始显现,这时政府通过加快土地供应,控制房屋价格能够带来更多的商业活动的流入,带来的城市财税收入提升能够弥补卖地收入的下降。当人均第三产业GDP规模超过5万元/人时,城市居住用地供应速度快速下降。这些发达的特大城市主要依赖现代服务业,经济活动缺乏竞争,难以转移,使得政府控制土地供应的能力更强,而付出的财税收入下降的成本较小。

如下表所示(《城乡建设统计年鉴》),全国城市建设用地中,居住用地只占31%,京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口,就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。

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同样,我们还根据中国城市的常住人口规模,拟合了城市土地供应的情况(见图19)。可以看到,当人口低于500万时,随着人口的增加,土地供应是明显上升的,但超过这一阈值后,土地的供应开始下降,在城市人口达到2000万左右时,土地供应增速异常低。

大方地提供产业用地,低价、甚至免费提供给工商业单位,而对住宅用地供给极其吝啬,这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收,而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。

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容积率只有1.1的巨型花园式软件园,周围是8-10万一平米的高房价,员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪,回家宅着蜗居。

土地供应的这一模式可以帮助理解数据在不同区间上的差异。即便是在中小城市,土地供应增速会在人口达到500万左右时达到最高点,之后缓慢下滑,当人口超过1000万以后土地供应增速就急剧下降。原因可能是城市人口在500万以下时,政府主要依靠大量供地降低成本,吸引人流和经济活动。

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上述拟合的统计结果如下:

再来看上海远郊区青浦区的总体规划:同样是极大比例的农用地(浅绿色) 极少比例的建设用地,而建设用地中大部分是产业用地(褐色、红色)、少部分是居住用地(黄色)。

方程Ⅴ的解释变量使用人均第三产业GDP规模,和人均第三产业GDP的平方和立方;

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方程Ⅵ的解释变量使用常住人口数量,和常住人口的平方和立方;方程Ⅶ的解释变量使用人均第三产业GDP规模、人均第三产业GDP的平方和立方、常住人口数量、常住人口的平方和立方。

再以成都为例,其土地利用总体规划里提到:

将城市居住用地年化增速作为被解释变量。

全市农村居民点建设用地面积 96660 公顷,占建设用地的 51.38%,占城乡建设用地的 57.94%。人均用地上城镇人均住宅用地 0.003 公顷(0.05 亩),农村人均居住用地 0.015 公顷(0.22亩),远远高于城镇。

对32个一二线城市的数据进行回归,结果如下:

成都的农村人均居住用地是城镇的5倍,注意这里的“城镇”包括了城市、县、镇,如果只看“城市”vs“农村”,差距还会更大。

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一边是城市里大量人口竭尽全力“减少占地”,另一方面是年轻人大量流失的农村大面积占地,年轻人在城市“蜗居”、子女和父母在农村独栋大院里“留守”。

进一步的统计结果显示,与人均第三产业GDP有关的三个变量联合检验在10%的显著性水平下具有统计显著性,人口变量的联合检验在10%的显著性水平下不具有统计显著性。但方程Ⅶ中,与人口有关的三个解释变量和与人均第三产业GDP有关的三个解释变量的分别联合检验均不具有统计显著性,这里尚需进一步的深入研究。

感受一下华北平原上星罗棋布、像芝麻烧饼一样占用大量土地的乡、镇、村(左下角是石家庄市):

这似乎表明,在理解城市土地供应时,经济力量更主导一些。即政府追求长期收入的最大化,因此会在卖地收入和财政税收之间寻求一个平衡点。这一平衡取决于商业活动是否能够顺利地移往其他城市,从而基本地反映了政府对土地供应控制能力的强弱。

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相比而言,控制城市规模的影响可能只集中在特大城市中,对总体城市的解释能力比较有限。

把地图放大一下,下面是一个普通的河北农村vs保定新城区新建住宅小区的对比图(同比例):

总结上述讨论的内容,从国际比较来看,中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中,供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低,但中小城市的供地意愿相对较高。

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2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。

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上图中村里每个小院的面积经测量在350-600平米,而住宅小区则是这样:

房地产库存

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2009年全球金融危机之后,政府实施了宽松的货币政策等一揽子刺激措施,造成了全国范围内房价的普遍上涨。面对房屋销售价格快速上涨,开发商普遍调整经营策略,加大拿地和开发力度,延缓销售节奏,更多的通过持有房屋获取房价上涨带来的投资性回报。

如今哪怕是四五线城市,甚至是许多小县城的新城区,也只能修建30-40层的高塔、高板楼,原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。

在这一过程中,2009至2011年间全国范围内房价普遍猛烈上涨,房屋新开工和房地产开发投资大幅高于长期合理水平,房地产企业存货高企,同时伴随着企业销售利润率和ROE的提升。房地产市场体现出明显的泡沫化特征。最终当价格和销售趋势逆转时,新增房屋供应无法消化,投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。

这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里,造成了城市居民住得拥挤的根本原因,我想大家应该也都很清楚了。

无论是观察上市房地产企业存货数据(图24),还是观察我们以国家统计局数据为基础测算的房地产存货数据(图20-22),房地产企业在2009年以后均积累了大量存货。例如,上市房地产企业存货占总资产的比重,在2009年至2012年间提升了10个百分点。二线和三四线城市的非合意库存也有类似的变化模式。

不过,樊纲教授也提到了:“土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给。”——在这一点上,塞冬是很认同的。

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只不过樊纲教授的意思是:由于中国人均土地较少,要增加大城市土地供给,就需要提高住房容积率。

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说了半天,樊教授仍然没有看到问题的本质——我们的土地并不是不够用,而是进行了错误的分配,中国的城市居民完全没有必要住得那么拥挤,也完全没有必要学香港那样全盖成30-40层以上的高层住宅楼。

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我们极端一点,把城市居住用地翻倍,从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里,也只会多增加2400万亩,相比起我国20.1亿亩耕地而言,只是1.2%。

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《第三次全国农业普查“出炉” 全国耕地面积为134921千公顷》

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何况这一进程并不需要完全占用耕地,而是可以通过1:1,甚至1:N来置换面积巨大的农村宅基地——也就是上面所说的重庆“地票”制度:

2012年以后,随着房地产企业销售利润率逐步下降,企业意图通过提高周转率水平,维持合理的投资回报率,房地产市场开始进入去库存的过程。

  • 让在城里打工的农民工能“职住结合”,在工作地拥有自己的住房,而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院。
  • 让城市能获得更多的建设用地指标,给城市人口以更大的生存繁衍空间。
  • 将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市,而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑。

库存的过度堆积和随后的去库存过程,也解释了为什么2011-2012年开始,部分大城市小学在校生增速显著上升,但一直到三年多以后,这些区域才出现房价的普遍大幅上涨。

如上文所说,高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里,拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20%。

由于房地产市场的存货数据存在许多严重的瑕疵,我们没有直接使用国家统计局公布的房地产存货相关数据。这些瑕疵包括但不限于:已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持;竣工面积中包括了车位机房等不可销售的面积;新开工面积中也包括大量的不可销售部分(新开工面积中的不可销售面积包括,拆迁还建、接受委托、定向开发的房屋面积;学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积;车库、车位等按个数统计而不计入销售面积。一些经验系数认为新开工面积中的80%是可以销售的),与销售面积不能直接对应,不能用新开工面积减去销售面积得到的在建面积作为库存。

如此局促的居住条件、极高的房价,已经离“香港化”不远了,大多数人只能勉强维持生活,完全没有空间提高生活质量、提高消费档次,就更不要提生二胎。

考虑到这些瑕疵,我们在此重新定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市,以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的绝对水平。

生存空间的锁死,让生产力的提高、平均工资的提高,只会带来人均生存空间价格的提升。土地供给的限制,让收入难以赶上住房价格的增速,大量家庭难以购买更大的房子,大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间——在国内抱着手机二维化生存,在国外广阔空间休闲度假,成为越来越多家庭的选择,这对我国的产业升级和消费升级极为不利,也导致旅游服务贸易逆差快速增加。

基本的想法是:首先在新开工面积中扣除不可销售的部分,例如车位、人防、机房,以及开发商的合理自持等;然后假设当年新开工在当年满足销售条件,从而进一步扣除当年的销售面积(我们还估算了当年开工,次年满足销售条件的情况,结果在趋势上相差不大,所以这里略去);将这一差值累计到前期库存中,从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累,从而得到新开工中不可销售面积的大体比例(如此估算的水平接近0.2,与一些业内人士的看法大致相符),并假设2007年当年的非合意存货水平为0。

那么,如果我们在2004-05年没有密集推出严格限制土地供给的政策,如果我们的大城市用地指标不被严格控制,中国特大城市居民的居住条件将是怎样?我们以邻国东京为例来感受一下。

之所以假设2007年非合意存货水平为0,是由于当年全国房价开始加速上升,暗示当时库存已低于合意水平,从而形成一个相对保守的估算基础。

如前文所说,东京都市区的连绵建成区面积远大于北京。去过日本旅游的人也能感受到,哪怕是特大城市的中心城区,也能见到大量的独栋住宅,超高层住宅楼并不多。

由此形成库存的序列数据后,我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据,这些数据大体上可以相互印证,例如非合意库存低于0时房价上升,大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时,相对销售增速,新开工明显加速,大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。

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图20-图22报告了主要的估算结果。可以看到,一个显著的特点是,2010-2014年期间,大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积,随后进入下降过程。

许多人会将原因归结为日本处于地震带,不喜欢建高层建筑,而实际上:

对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言,2011-2012年以后青壮年人口的持续大量流入,首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初,当存货大幅下滑到0以下时,房价立即出现了猛烈的上涨。

  • 日本人喜欢低楼层、低密度住宅并非特例——全球范围内,无论是发达的美日欧,还是发展中国家里相对还成的土耳其、墨西哥、巴西、马来、泰国,还是落后的南亚、黑非洲,除了最核心市区以外,基本都是以独立住宅为主,区别只是密度高低、质量好坏。只要可以自由选择,全球主流家庭都更喜欢独立住宅。实际上,占中国总人口60%的农村户籍人口,老家宅基地上盖的也基本都是独立住宅。
  • 全球只有中国大陆的城市和香港地区,因为同样的土地政策,在极其偏远的远郊区、在四五线城市,新建住房都还是以高层、超高层楼房为主。中国大陆处于地震带上的城市,并没有因为地震的原因而普遍住独栋。

在房价涨幅靠后的二线城市,以及广泛的三四线城市,青壮年人口流入的速度明显要更慢一些,因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工,存货2014年见顶以后也开始持续下降。

那么,日本规模最大、人口最多、房价最高的东京都市区,其居住条件是怎样的呢?我们继续看数据(来源:日本统计年鉴、东京统计年鉴):

2016年由于刺激政策的影响和需求透支,房地产的存货去化无疑非常快。今年以来,棚改货币化安置比例的进一步上升,对商品房销售继续形成重要支持,迄今商品房市场的降温速度远慢于预期,很多城市去化趋势仍然良好。随着库存的去化,一些三线城市房价也开始出现上涨势头,并促使越来越多的城市重启了限购限贷政策。以狭义的限购口径(对购房资格和购房数量进行限制的政策)统计,截至今年6月30日,共计50个城市实施了限购政策,超过了2011年至2013年高峰时的46个。

下面是东京都市区最核心的区域,东京都的核心23区的住房类型,该区域的面积大约是北京五环路的80%,属于绝对的核心主城区。

如果假定存货去化维持2015年的速度(这一估计可能略保守),测算显示,到2018年上半年,三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。

可以看到,“一户建”独立住宅的比例占到了近1/4,独栋 联排 5层及以下公寓,占到了所有住宅的65.6%。

我们还可以观察上市房地产企业存货数据,来对以上分析做一个补充和验证。

下面是东京都除去23区的住房类型,独栋比例接近4成,独栋 联排 5层及以下公寓占了82.6%,低楼层、低密度住宅是绝对主导。

上市房地产企业存货占总资产的比重在2014年3季度达到最高点,随后开始趋势回落,目前已经与2010年底水平接近。上市房地产公司存货数据也显示我们距离存货去化基本完成的时间节点并不遥远。这与前述基于新开工和销售数据的估计,也是比较接近的。

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一个值得讨论的话题是,很多人认为,2016年以来重点城市的房地产市场正在重新泡沫化。如果从房价的角度看,情况无疑是这样。然而,从新开工变化看问题,这些城市迄今并未出现存货的快速积累。

为了让对比更形象,我们来看下面这张图,这是前面已发过的东京都市区建成区的放大图,有部分建成区已在图外。

以日本在1980年代后期,美国2005年以后以及中国在2010年以来的情况看,房地产泡沫的一个关键特征是房地产投资的快速扩大和随后存货的大量积累。实际上,正是由于存货的快速堆积和难以处置,在房价泡沫破灭以后,才形成了严重的银行坏账、产能过剩和价格调整。

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从这一角度看问题,2016年以来在部分二线城市房价快速上升的同时,供应的快速扩大和存货积累迄今并不明显,房价的上升主要反映了供求的严重失衡(表现为非合意存货大幅低于0的水平,见图20)。

图中红线范围是东京都,其余部分分属埼玉、千叶、神奈川三县。东京都的面积和北京六环路类似,其西部1/3左右的面积是山区,未被开发。

综合上述讨论,2009-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化,这刺激了供应的过度增长,并随后导致库存的大量积累。

图中标出了A、B、C三个点,我们先看一下东京都内A、B两个点的情况:

2012年以后,在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度,至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落。

  • A点是足立区,离皇宫直线距离12公里左右,相当于北京的4.5环左右,属于东京核心23区的边缘地带。
  • B点是八王子市,离皇宫直线距离35公里左右,相当于北京的6环附近,属于东京的远郊区。

由于前面讨论的人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。

我们用东京和京沪作为对比,A、B两个点的相对位置、住宅结构、住宅用地价格如下表所示:

在过去2-3年的努力下,重点城市房地产库存已经完成去化,其他中小城市的库存水平仍然偏高,但较峰值已显著下降。越来越多的三四线城市房价重启上升走势。实施限购限贷政策,意味着库存的去化在越来越多的三四城市逐步完成。

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更基本地看,尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要,但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成(或将要完成)存货去化的关键因素,这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

可以看到,A、B两点无论是居住条件还是住宅用地价格,都比京沪的对应位置要好得多。

容易设想,如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市,那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。

再来看C点,这是漫画里蜡笔小新的家——埼玉县春日部市,离皇宫直线距离30公里,比B点的八王子市略近一点,比最开始提到的两位朋友的家要相对离市区更近一些。

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蜡笔小新家的住宅是这样的:

结论

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本文讨论了三个问题:

位于东京远郊的春日部市,基本是以独栋住宅为主。

第一部分讨论了中国的城市化进程及其对房价的影响,指出小学在校生人数是衡量与城市化关联的房地产需求的合理指标,并基于此对2010-2012年前后中国城市化进程的转折进行了分析和描述。

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第二部分讨论了政府垄断城市土地供应造成的扭曲,结合实证数据分析了其对房价的影响,并探讨了可能影响政府供地决策的经济机理。总体上看,在中小城市土地供应相对充足的同时,特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差,基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

而我国城市的远郊新城区通常都是这样(以成都为例):

第三部分讨论了房地产市场的存货度量,以及与此相关的房价和泡沫等问题,指出2009-2011年期间中国房地产市场具有明显的泡沫化特征,其后逐步转入去泡沫去存货的过程。至晚自2014年以后,全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落。

  • 大比例的产业用地 小比例住宅用地,建设用地周围是大片耕地。
  • 虽然离市中心二三十公里远,但越是新修的房子,容积率卡得越紧、30层很寻常、40层不稀奇。

由于人口流向的分化,不同城市的存货去化速度呈现显著差异,导致2016年初以来,不同城市之间的房价呈现排浪式上升:率先完成存货去化的城市房价领涨,后续其他城市存货去化逐步完成,房价开始跟随上涨。由于开工响应和存货的堆积并未出现,近来的房价上升更多地反映了市场供求失衡的影响,并不具备泡沫化的关键特征。

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《大头儿子小头爸爸》里,一家人住的是上海郊区的别墅,如果说《蜡笔小新》、《机器猫》里的居住条件基本是东京郊区普通家庭的水准,那么《大头儿子小头爸爸》家里就是资产大几千万、上亿的上海家庭的居住条件了。

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同样是人均土地资源稀缺的国家,不同的土地政策,造就了差别极大的居住体验。

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下面在列一下人均面积的数字:

  • 东京都核心23区,平均每套住房地毯面积61.02平米,平均每套住房居住1.99人,人均地毯面积30.7平米。
  • 整个东京都,不包括东京都市区的其他“三县”,平均每套住宅地毯面积64.48平米,平均每套住房居住2.05人,人均地毯面积31.5平米。

前面说过,北京城镇常住人口人均住宅建筑面积是26.1平米,如果以0.8作为地毯面积/建筑面积系数(实际上绝大部分达不到0.8),那么北京常住人口的人均面积只有东京都的2/3。

而且这还是用整个北京直辖市vs东京都市区的核心东京都,如果同口径比较,北京的劣势还会更大。

看到这里许多人会说:日本不应成为我们的学习对象,日本正是因为没有保护耕地,让低密度住宅大行其道,大量占用耕地,导致日本的粮食严重不能自给,中国为了粮食安全决不能如此。

为了解答这个问题,我们继续看一组数据:

下面是日本农林水产省的数据,从1956年-2017年,61年时间里,日本的耕地总面积(包括旱地“畑”和水地“田”)从6.01万平方公里下降到4.44万平方公里,减少了26.2%。

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而“粮食自给率”本身,就是个复杂的问题:

  • 一个国家处于农业时代时,人均250公斤粮食产量就能解决温饱问题,而当其发展到工业化发达国家后,人均600-800公斤粮食消费就成为标配——大比例的农作物变为肉、蛋、奶、油。
  • 日本就算恢复到60年前的耕地面积,人均耕地面积也极其有限,不到中国如今的一半。但如果日本回退到农业时代的生活方式,也能勉强实现粮食自给——不吃肉蛋奶,只吃白米/红薯/土豆。
  • 作为发达国家,以发达国家的生活方式,日本如今只有39%的食物热量能自给(农林水产省数据),耕地是多1/4还是少1/4,实际上起不了多大作用。极端一点,如果哪天日本面临着粮食进口危机,全体国民集体回退到只吃主食、不吃肉蛋奶的时代即可。
  • 是追求一个没多大意义的粮食自给率提升、全体国民居住条件香港化,还是让国民住得更宽敞,我觉得这个问题不难回答。

更重要的是,用日本和中国对比就是一个伪命题。中国的人均耕地面积是日本的3倍,中国的耕地足够让中国人在2005-2010年左右的生活水准下实现粮食自给自足,不用像日本那样回退到农业时代。

近10年来我国农产品进口大增的主要是大豆,用于榨油和饲料,满足日益增长的肉、油需求。而要让我国的大豆实现完全自给自足,需要新增7亿亩耕地,相当于我国城市建成区面积的8倍——把城市全拆了恢复成耕地也远远不够。

而随着我国经济实力的提升,人民对肉蛋奶消费的进一步提升,中国的粮食消耗还会大增,想要依靠中国自身的土地来实现高肉蛋奶条件下的粮食自己自足是完全不可能的。

最关键的是,如上文所说,就算中国的城市住宅用地比现在翻一番,也只相当于全国耕地面积的1.2%,何况可以通过地票制度置换、而不一定要占用耕地。

总而言之——“保护耕地”不应是中国城市居民住得小、住得密的理由。

看到这里许多人又会说:耕地虽然不是理由,但水资源不够,特别对于缺水的北方而言更是如此,水资源不支持中国建设东京那样的巨型都市。

我们继续看数据:

先来看这样一个问题:如果我们把北京原地置换为一个普通的华北地级市,常住人口从2100万下降到500万,北京的用水会减少么?

答案是:不一定会减少,甚至可能会增加。

先来看这样一组数字:2016年我国的用水情况(来源《中国水资源公报2016》):

  • 全国总用水量6040亿立方米
  • 农业用水量3760亿立方米,占62.4%
  • 工业用水量1308亿立方米,占21.6%
  • 生活用水量822亿立方米,占13.6%
  • 生态环境补水143亿立方米,占2.4%

具体到华北,我们以河北为例:

  • 总用水量:182.6亿方
  • 农业用水:128亿方,占70.1%
  • 工业用水:21.9亿方,占12%
  • 城镇公共用水:5.2亿方,占2.9%
  • 生活用水:20.7亿方,占11.3%
  • 生态环境:6.7亿方,占3.7%

可以看到,相比于农业用水而言,工业和生活用水的量都是较小的,对于两个面积差不多的城市而言,其中一个是城镇人口较少、耕地较多的农业城市,另一个是城镇人口很多、耕地较少的工商业城市,前者的用水量并不一定比后者更低。

以北京自己为例:

1996年,北京常住人口1260万,年用水量43.2亿方,其中农业用水达到19.2亿方。

如前文所说,从90年代中期到2005年耕地红线以前,北京的耕地面积快速减少,从4000多平方公里减少到不足2500平方公里。

到2005年,北京常住人口增加到1540万人,年用水量反而下降到了34.5亿方,比1996年减少了8.7亿方,其中农业用水下降到13.2亿方,比1996年减少了6亿方。

从耕地红线政策开始,直到2014年南水北调进京之前,由于北京的耕地面积基本保持稳定,北京的年用水量就长期保持在34-36亿立方米,比90年代高峰期显著减少。

我们来看离北京不远的唐山市,其面积是北京的82%,常住人口是北京的36%,年总用水量33亿立方米,比北京略少。其中农业用水占唐山总用水量的69%,工业占20%,生活用水只占9%。

更重要的是——各产业的耗水率不同。工业和生活用水大部分情况下可以再回收,经过污水处理后排放进入河道,重新成为水体的一部分,而农业用水则不然。

根据《中国水资源公报2015》,各行业的耗水率分别为:

  • 农业:64.3%
  • 工业:23.2%
  • 生活:41.9%

也就是说,如果我们把北京和唐山置换一下,把北京变为一个人口只有如今1/3的普通地级市,北京也不会比现在更省水。而如果取消北京的耕地红线,让北京再次经历一个90年代中期-2005年的耕地大幅下滑、农业用水大幅减少,那么北京的总用水量并不会增加,甚至还会略减。

对于一线城市以外的其他地区而言,这个问题就更简单得多。对于河北、山东、河南而言,其城市化、大城市化进程基本是本省居民推动的,外省净流入移民占比很少。人还是那些人,只是从在本省农村用水变为了本省城市用水,而生活用水在大城市的集中供给,对于减少浪费、便与污水处理而言,都比农村有利得多。

总而言之,耕地也好、水资源也罢,都不应是大城市严格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中,只会腾出更多的耕地、节约出更多的水资源。

然而,这并不是一个简单的算数问题,就算大家都认可了这些数据,对许多人而言,反对大城市化也仍然是一种政治正确,其道理也很简单:

  • 长期以来,大城市的户籍和公共服务对大量新移民而言都存在较高的壁垒,近年来随着“人才争夺战”的打响,这一现象有所缓解,但对于大部分并非大学生的群众而言,大城市的壁垒还是广泛存在的,至于京沪就更不用说了。
  • 既然大城市只欢迎来打工而不想提供公共服务,那么对于大多数基层群众而言,大城市发展好了、规模扩大了,跟自己也没啥关系,反而是呼吁限制大城市规模,让产业/资金/人口不要流失到大城市,对自己更有利。

而要打破这个僵局,让中国的城市化、大城市化按照正常的道路演进,让进城的居民能住得起房子、住上更宽大的房子、生得了二胎,就必须深化改革我们的许多顶层设计:

  • 让大城市敞开怀抱拥抱新移民,不要将新移民视作“用完即抛”的临时劳动力。
  • 让公共服务跟随人口一起流动,减少留守儿童和异地家庭。
  • 让住宅用地指标做到“随行就市”,让生产率更高的地方获得更多的土地指标,让占人口比例越来越大的城市人口能有足够的生存、消费、繁衍的空间。

否则,我们会有越来越多的城市进入“香港化”的陷阱,全国的一座座大城市,就会成为一个个吞噬年轻人的价值和后代的黑洞。严重影响中国的内需、影响中国的产业和消费升级、让中国的生育率进一步下跌,并最终影响我们民族的未来。

大城市的供地紧箍咒,像极了计划生育——对空间、对人口的计划。

而如今大众对大城市供地的认知,有点像10年前的计划生育——只有很少的人口学者和人口研究爱好者在呼吁放开计划生育,否则中国的出生率将雪崩。而大多数民众和计生机构的研究者们,都有意无意的忽视这一点。

10年后的今天,社会主流已经意识到生育雪崩正在发生、国家的生育政策也越来越放开。

而对于大城市供地这件事,现在还远没有形成这样的共识。前段时间,宁南山的《中产不满意》一文,让许多人第一次认识到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望从多个角度,用大量数据来剖析这一问题的本质。

归根到底一句话:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”,是土地政策导致了这一切,耕地也好、水资源也罢,都只是借口而并非科学的理由,我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事,这是会影响国家和民族命运的大事。

计生政策的变化我们已经看到了,而要想让土地领域的变革真正能够发生,就必须让更多人了解到这些客观的数字和规律,让更多人了解到正确的方向是什么。

如果再像计生那样,拖了很多年才发生转机,那就有可能会错过太多——未来几年将是中国经济和人口的大拐点,越早扭转土地政策,就能越早解除对我们内生动力的束缚,为未来赢得更多时间和空间,希望这样的变革能尽早来临。返回搜狐,查看更多

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编辑:风俗习惯 本文来源:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

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